Los cinco factores que determinarán el mercado inmobiliario durante 2022

Pocas áreas de negocio han sufrido tanto el impacto de la pandemia como el sector inmobiliario. Los grandes cambios que se han producido en los hábitos de consumo, desde los nuevos patrones de trabajo y estilo de vida hasta el auge del e-commerce, han repercutido enormemente en el uso que damos a los edificios. En 2021 se ha observado una recuperación del sector inmobiliario en España y, según datos de la consultora inmobiliaria BNP Paribás Real Estate, la inversión se incrementó en un 30% con respecto a 2020, llegando prácticamente a los 11.800 millones de euros a cierre de año. Estas cifras indican que incluso los segmentos más castigados por la crisis, como el retail, las oficinas y el sector hotelero, han mejorado su tendencia.

¿Qué podemos esperar del mercado inmobiliario en 2022? Eaton, especialista en gestión de energía, analiza las principales tendencias para los próximos meses, que estará marcado por cinco factores principales:

Muchos edificios buscan una nueva vida

Durante la pandemia muchas compañías dejaron sus oficinas vacías y comenzaron a trabajar en remoto. Aunque muchas de estas instalaciones han recuperado la afluencia de empleados, la implantación de entornos de trabajo híbridos parece no tener vuelta atrás, por lo que el nivel de asistencia a las oficinas no volverá a ser el de antes. Igualmente, las tiendas físicas no recuperarán todo el terreno perdido ante el e-commerce.

Al mismo tiempo, la mayor demanda de propiedad residencial se ve limitada por la escasez de materiales y de mano de obra del mercado. Nos encontramos, por tanto, con un excedente de algunos inmuebles, como los edificios de oficinas, y escasez de viviendas e instalaciones que atiendan tareas logísticas, como el procesamiento y la recogida de paquetes. En este contexto, la reutilización de edificios será uno de los principales retos a los que se enfrente el sector.

La energía será la clave para la reutilización de edificios

Los cambios en el uso de los edificios llegan en un momento en el que la eficiencia energética es un requisito indispensable en el contexto de la lucha contra el cambio climático. Esto implica mejoras en términos de diseño y la modernización de edificios para reducir el uso de energía, lo que suele llevar asociados cambios en el sistema de gestión de energía.

Por otro lado, la creciente adopción de vehículos eléctricos contribuirá a la reducción de emisiones, mientras que la tendencia hacia cocinas y calefacciones eléctricas repercutirá en una mayor eficiencia, pero en ambos casos introducen una mayor demanda eléctrica. En la misma línea, el abaratamiento de costes del uso de energías renovables a pequeña escala hará que se extienda el uso de despliegues solares, convirtiendo a los edificios en consumidores y productores de electricidad más complejos y dando lugar al concepto de “prosumidores”. Por todo lo anterior, es de esperar que algunos procesos del sector, como licitaciones de contratos y estándares de construcción cada vez se centren más en cuestiones de la gestión energética.

La digitalización como habilitador clave

Para que el cambio en la forma en la que los edificios interactúan con la infraestructura eléctrica sea viable no podemos confiar en enfoques o tecnologías tradicionales. Tecnologías como los medidores inteligentes se volverán esenciales para proporcionar a los edificios la capacidad de devolver energía a la red y brindar información a los operadores sobre el uso que cada edificio realiza de la energía.

En Eaton han presentado recientemente el enfoque “Building as a Grid”, que hace que la microgrid de un edificio individual sea más versátil y flexible a través de la tecnología digital. La capacidad de monitorización en remoto y onsite proporcionan información detallada que ayuda a una gestión energética más eficiente, además de contribuir a equilibrar la red. Por ejemplo, los sistemas de energía inteligentes de los edificios pueden reaccionar a las condiciones de la red, cargando los vehículos eléctricos en momentos de menor demanda. Todo esto deriva en una relación diferente entre los edificios y la infraestructura, que se construye para una transmisión bidireccional. En 2022 veremos cómo la gestión inteligente de la energía se convierte en una parte fundamental de la respuesta a la crisis climática.

La seguridad de los edificios se redefine

La seguridad de los edificios se ha vuelto una cuestión central en los últimos dos años, en los que las autoridades sanitarias han intentando comprender la dinámica de la transmisión del virus y el impacto de intervenciones, como una mayor ventilación, en el funcionamiento de los sistemas de gestión de edificios. En 2022 se añadirán otras preocupaciones en el ámbito de la seguridad. El cambio de usos de los edificios tendrá un impacto en la evaluación de riesgos, ya que, por ejemplo, un contexto residencial tiene unas necesidades de seguridad diferentes a las de un entorno de oficina. Estos factores de riesgo también se verán influenciados por un mayor demanda eléctrica con la electrificación de los sistemas de calefacción y el transporte.

Junto a esto, habrá una creciente necesidad de identificar el perfil de riesgo de ciberseguridad de los edificios, ya que los sistemas inteligentes pueden convertirse en puntos de fallo vitales en la estructura de un edificio, como los cuadros eléctricos de distribución de energía y los equipos HVAC. Estos deben verse como parte de un sistema general complejo y cohesivo, no como problemas separados que deben tratarse de forma aislada, por lo que parece probable que se desarrollen nuevos valores predeterminados y estándares para la seguridad de los edificios en los próximos años.

Mayor relación entre los sector inmobiliario y otros sectores

Los cambios en el sector de la construcción llegarán en un entorno regulatorio en transformación y un contexto complejo dominado por la crisis climática y las emisiones, además de por la presión pública y las limitaciones financieras en plena recuperación económica tras la pandemia. Noruega, líder en la adopción de vehículos eléctricos, es un ejemplo de cómo los cambios en un sector, en este caso en el transporte, pueden tener un efecto en otras partes de la economía. Así, este país experimentó un estancamiento en la venta de vehículos eléctricos por la ausencia de una infraestructura de carga de vehículos suficiente para satisfacer la demanda.

La experiencia noruega demuestra que será necesario un esfuerzo por conectar sectores en un proceso conocido como “sector coupling” o acomplamiento de sectores. En el caso de los edificios significará más comunicación con los operadores de redes de energía, más colaboración con proveedores de digitalización y la búsqueda de un mayor compromiso de los legisladores para conseguir marcos regulatorios apropiados.

“Conseguir el acoplamiento sectorial correcto en el sector de la construcción apoyará y acelerará la descarbonización a través de una red más resistente, una generación descentralizada y un uso inteligente de la energía que se adapte a la oferta. Esto es fundamental para la transformación energética, y el cambio en el uso de los edificios ofrece una oportunidad vital para que el sector inmobiliario sea parte de ese proceso”, señala José Antonio Afonso, responsable del segmento Commercial Building de Eaton en Iberia .

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